住んでいた人が亡くなり、空き家になった住宅を相続し売却する場合の特約として『相続空き家の3,000万円特別控除』という制度があります。
この制度の活用により、空き家を売却した時の税金が最大で600万円安く抑えれることができます。
意外と知られていない制度になりますので、制度の特徴や概要、適用の要件などを分かりやすく解説していきたいと思います！
空き家の売却で悩んでいる方や特約の制度について詳しく知りたい方は是非参考にしてみてください！
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「空き家譲渡所得の3,000万円特別控除」とは？
相続または遺贈により取得した被相続人（以下「亡くなった人」）が、居住していた家屋やその土地を一定期間内に売却し、定められた要件に当てはまる場合は、譲渡所得の金額から最高3000万円を控除することができます。
譲渡所得の金額は、下記の計算式のとおり、土地や建物を売った譲渡価格から取得費と譲渡費用を差し引いて計算し、所得を基準に税額が決まります。したがって、特別控除が使える場合は節税になります。
譲渡取得＝譲渡価格（収入金額）−必要経費（取得費＋譲渡費用）
簡単にいうと、譲渡所得が3,000万円以下の場合は、譲渡税がかからない特約になります！
また、必要経費の詳しい内容は以下のようになります。
・取得費：不動産の購入代金や、購入手数料などに、その後支払った改良費などを加えた合計額を指します。建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を引いて計算します。
・譲渡費用：不動産を売却するために支出した費用です。仲介手数料や測量費などが該当します。
なお、土地や建物の取得費がわからない場合は、譲渡価額の5パーセントを取得費（概算取得費）とすることが認められています。売却額が大きく、取得費が不明な場合は、税額が高くなる可能性が高いと言えます。
「空き家特例」の適用要件
対象となる「亡くなった人の居住用家屋」（以下「空き家」）は、相続の開始の直前時点において、亡くなった人が居住のために使用していた家屋で、以下の3つの要件をすべて満たすことが必要になります。
- 昭和56年5月31日以前に建築されている建物
- 区分所有建築登記がされている建物でないこと
- 相続の開始の直前において亡くなった人以外に居住をしていた人がいなかったこと
また、特例を適用するための要件は以下のようになります。
- 譲渡人が、相続または遺贈により空き家を取得したこと
- 空き家を売るか、空き家とその敷地を売る場合は、相続のときから譲渡のときまで事業、貸付け、居住などに使用しておらず、譲渡時に空き家が一定の耐震基準を満たすこと
- 相続または遺贈により取得した空き家を取壊したあとに、その敷地を売る場合は、相続のときから譲渡のときまで事業、貸付け、居住などに使用しておらず、取り壊し後にほかの建物や構築物などを建築していないこと
- 相続開始から3年を経過した年の12月31日までに売ること
- 売却代金が1億円以下であること（相続人が複数の場合は1人につき1億円ではなく、合算した売却代金が1億円以下であること）
- 売った空き家等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など、ほかの特例の適用を受けていないこと
- 同一の亡くなった人からの相続または遺贈により取得した空き家等について、空き家特例の適用を受けていないこと
- 空き家等の売却先が親子や夫婦など特別の関係がある人でないこと
特例を受ける建物や適用要件が細かく決まっているので、税理士さんなど専門家の方にしっかり確認しておきましょう！
参考：相続会議 朝日社運営ポータルサイト 空き家特例とは 売却益から3000万円控除が可能！ 適用要件や必要書類を解説 | 相続会議 (asahi.com)
「空き家特例」の必要書類
空き家特例を受ける申請ための主な必要書類になります。ここに書いている資料が全てではないので、国税庁のHPも併せて確認しましょう。
- 被相続人居住家屋等確認書
- 譲渡所得の内訳書
- 売買契約書の写し
- 被相続人の除籍住民票の写し
- 相続人の住民票の写し
国税庁「空き家特例チェックシート」
適用要件や添付資料について公表してあります。事前に確認しておきましょう！
「空き家特例」の注意点
空き家特例の適用を受けるためには、注意すべき点が３つあります。要件を満たさなければ特例の適用が受けられず、税額が上がってしまうことになるので、慎重に対応しましょう。
① 譲渡税の納税額が０円でも確定申告が必要
特例の適用を受けるためには、一定の書類を添えて確定申告をすることが必要です。
したがって、控除によって所得がなくなり、税額がゼロ円になる場合であっても申告することになります。申告しなければ特例の適用を受けられないので気をつけましょう。
② 贈与などで建物を事前取得している場合は特例が受けられない
特例の対象となる物件は、相続または遺贈により取得した空き家です。空き家となった物件があっても、相続の開始の直前時点において、所有者が居住者以外であれば、特例の適用は受けられません。つまり、生前に贈与などで所有者を変更した物件は対象外になります。
③ 店舗や倉庫は適用外になる
特例の対象物件は、相続の開始の直前時点において、亡くなった人の居住の用に供されていた家屋である必要があります。したがって、居住用でない店舗や倉庫などについては、原則としてこの特例は適用できません。
まとめ
「相続空き家の3,000万円特別控除」について解説をしてきました。
相続により両親の空き家を取得し、売却する場合にかかる税金が控除されるお得な制度になっております。
ただ、一定期間の期間内の売却や必要書類を添付して申請する必要がありますので、ややハードルは高いかと思います。
そのため、この特例を受けようと思ったときは、必ず売却前に市町村の担当窓口や税理士などの専門家の方に相談してみてください。
特例を受けれるのかを確認し、受けれる場合は必要な資料の準備をしていきましょう！
