住宅ローンを利用しており、毎月の返済をしている方が気になってくるのが、「住宅ローンの借り換え」になると思います。
現在の金融機関から他の金融機関の住宅ローンに借り換えを行うことで、月々の返済額や総返済額が減り、お得になるというものです。
ただ、具体的なメリットや借り換えの方法、本当にお得になるのかなど判断ができない方も多いかと思います。
そこで今回は、住宅ローンの借り換えの基本知識とメリットやタイミングについて解説していきたいと思います！
住宅ローンの借り換えとは？
住宅ローンの借り換えとは、『他の金融機関で新たな住宅ローンを契約をして、現在返済中の住宅ローンの残金を一括返済すること』です。現在の金利より低い金利の住宅ローンに借り換えることができれば、その金利分の利息（総返済額）を減らすことができます。ここが住宅ローンの借り換えの一番のメリットになります！
なぜこのようなことが起きるのかというと、住宅ローンの金利も商品の値段と同じように市場需給のバランスによって決まります。そのため住宅ローン金利も市場金利の変化に伴い、各金融機関が金利引き下げを行いました。これにより、現在借り入れている金利よりも、他の金融機関の住宅ローン金利や新しい住宅ローンプランのほうが低くなる現象が起きたのです。
借り換えで最も重要！『タイミング』
住宅ローンの借り換えで最も重要になるのが、『タイミング』になります！
それは住宅ローンを利用しているすべての方が借り換えでメリットを得られるわけではないからです。借り換えをしたために以前の住宅ローンとさほど変わらなかったり、逆に返済額が増えた方もいます。住宅ローンの借り換えを考えるときに「自分は借り換えに向いているのか」を判断するための基準を紹介します。
【住宅ローン借り入れの判断材料】
① 現在の金利プランの更新で金利が高くなりそう(高くなった)とき
② 住宅ローンの残り期間が10年以上、残高が1,000万円以上のとき
③ 収入が下がる前 もしくは 転職の前
① 現在の金利プランの更新で金利が高くなりそう(高くなった)とき
住宅ローンには金利を見直すタイミングがあります。変動金利や固定金利期間選択型などの場合で見直しのタイミングは金利タイプや契約内容によって異なりますが、その際に金利が今までよりも高くなっていたら借り換えを検討しましょう。他の住宅ローンに借り換えた方が低金利で借り入れができ、結果的に総支払額も軽減する可能性があります。
ローンを借り換えて減額が見込める金利差の目安は1％以上です。
② 住宅ローンの残り期間が10年以上、残高が1,000万円以上のとき
住宅ローンの借り換えは、いくら低金利になったとしても、実際に支払いの負担が減るなどのメリットがなければする必要性がありません。借り換えの目安として一番分かりやすいのは金利ですが、借り換えにはローンの残高や返済期間も関係します。
借り換えをして返済額が軽減するなどメリットがあるのは、ローンの返済期間が残り10年以上、ローンの残高が1,000万円以上あり、契約中のローンより金利が1％以上低い場合と言われています。返済期間が長く、返済残高が多い方が金利の差額が大きく返済額に影響するため、借り換えを検討の場合は早めに行動することをおすすめします！
③ 収入が下がる前 もしくは 転職の前
借り換えをすることは決めたものの、中には今以上の低金利を狙い、さらに利率が下がるのを待つ方もいます。けれどもこのご時世、いつ金利が下がるかは分かりませんし、不景気になれば、収入の方が先に下がってしまうかもしれません。
住宅ローンの借り換えには新たに審査を受ける必要があり、審査項目の中でも「年収」は支払い能力があるかを判断する重要な項目です。金融機関によって審査基準は様々ですが、年収が下がってしまうと審査に通らない可能性もあります。借り換えを検討しているなら早めに手続きをしましょう。
また、「勤続年数」も住宅ローンの審査をするうえで重要な項目となります。勤続年数は信用に直結するため、金融機関の審査基準によっては年収が上がっていても、勤続年数が短いことで審査に通りづらくなる可能性もあります。特に、ローンの借り換えの場合は借り換え前の審査のときよりも審査基準が厳しいと言われています。審査の申し込み自体は勤続年数が1年未満でも可能ですが、審査は通りづらい傾向にあるようです。
借り換えを行う場合は、ご自身の年収や勤続年数も考慮したうえで金融機関の審査に申し込みをしていきましょう。
住宅ローン借り換えの注意点と必要な費用
住宅ローン借り入れを行うためには、借り換えを行いたい金融機関の審査の申し込みが必要になります。新たな審査によって借り換えが可能なのか、新たな金利などが分かります。その後、無事に審査に通ったら、多くの場合、新たに団体信用生命保険に加入する必要があります。以前の審査では問題なく審査に通っていても、今回も必ず審査に通るとは限らないので注意しましょう。
また、借り換えによって発生する諸費用の総額によっては、借り換える意味がない場合や、住宅ローンの変更前よりも返済額が増えてしまうということも考えられます。諸費用も総返済額に加算して考えることを忘れないようにしましょう。
借り換え時にかかる主な費用
・契約書貼付印紙税・・・借入額1,000万～5,000万以下 2万円、 借入額5,000万~1億円 6万円
・事務手数料・・・3万円程度。金融機関によっては借入額の2.2%の場合もある
・保証料・・・借入額や返済年数によって変動。無料の金融機関もある。
保証料の支払い方法には、借入時に保証料を支払う「一括前払い方式」と、保証料の分を毎月上乗せして支払う「金利上乗せ方式」の2種類があります。「金利上乗せ方式」は借入時の手数料負担を減らせますが、トータルで返済額が大きくなるデメリットがあります。
・抵当権抹消費用・・・住宅ローンの繰上返済手続きが完了したあと、設定されている抵当権を抹消する手続きを行います。抵当権の抹消には登録免許税がかかります。
登録免許税は不動産1件につき1,000円かかり、土地と建物合わせて2,000円必要です。
・抵当権設定費用・・・借入額の0.4％の登録免許税＋登記にあたっての司法書士報酬(5~10万円)。例えば、借入金額が2,000万円の場合、登録免許税は8万円になります。
諸費用の合計額は、約30〜100万円と幅が広くなっています。金融機関による違いが大きいのは、保証料や事務手数料です。登記に関する手数料は、依頼する司法書士によっても手数料が変わってきます。火災保険料や地震保険料も費用の合計を大きく左右する費用です。補償範囲を広げると保険料は高くなり、費用全体を押し上げます。
また、保証料や事務手数料を安くして、その分を金利に上乗せしているタイプの住宅ローンもあります。初期費用だけでなく、借り換え後の金利についても確認しましょう。実際の手数料や諸費用は、金融機関のシミュレーションサイトで試算できます。コストを加味した上で、借り換えのメリットがあるのか判断することが大切です。
【住宅ローン借り換えシミュレーションサイト】
【住宅ローン借り換え】おすすめランキングで一括比較 | モゲチェック (mogecheck.jp)
【イー・ローン】住宅ローンのかんたん借り換えシミュレーション｜住宅ローンの検索・比較・申込みならイー・ローン (eloan.co.jp)
まとめ
住宅ローンの返済は長い期間あるため、返済額には金利が大きく影響します。ローンの返済が家計を圧迫していないか、金利は適切か、高金利が設定されていないかなど、定期的にローンの内容を見直すことが大切です。他の住宅ローンと比較して、もし今よりも条件の良いローンがあれば、シミュレーションや審査をして借り換えも検討しましょう！
金利や契約内容、借り換えにかかる諸費用などを詳細まで確認し、実際にシミュレーションをしたうえで、総返済額が減額できるようであれば、借り換えをした方が良いという判断になります。また、住宅ローンの借り換えにはタイミングが重要です。適切なタイミングでローンの借り換えを行い、より金銭的負担の少ない方法で住宅ローンを完済しましょう！
